新州农地交易升温催生卖方市场 牧区地块最抢手

12个月之前，新州农业地产经纪人面临的最大挑战是找到真正的买家，而现在则是找到足够多的优质农地来满足巨大的市场需求。

ACB News《澳华财经在线》报道，在主要农产品价格回升、农业前景积极和国际投资者对优质土地的需求上升三方面影响下，澳洲农业地产再次成为热门资产。随着一些长期持有的资产重新流回市场（其中规模最大的当数肉牛帝国S. Kidman and Company资产组合），引发农地收购活动热潮。

新州Walcha地区，地产公司Landmark Boulton近期对三个牧场的市场推广取得热烈的反响。其一位地产经纪员称通过宣传活动共收到107个询价，53次现场考察。拍卖会登记竞拍者多达18家。最终有两个牧场顺利成交，总额约为1040万澳元。

关于卖方市场强势的一个例子是艾狄士（Elders）在11月成功拍卖成交的新州Eugowra地区混合农场“Island View”。这个农场面积为2847公顷，最终成交价格为840万澳元。而这个农场在2004年转让时遭遇流拍，当时卖方报价为500万澳元。

援自农业咨询平台The Land，Landmark新州农业地产业务经理（法人）Phil Rourke认为，银行债务清偿拍卖活动的中止是导致2015年卖方市场强势的主要因素。拍卖活动的中止自2015年2月起，并将延续到至少2016年年中。这导致进入市场的土地资产数量减少。

另外，新州气候转好，主要农产品价格回升，以及媒体对澳洲农业发展前景的积极报道极大地加强了对农地投资的信心。历史最低利率和海外企业及基金对澳洲土地资产的关注，也使澳洲优质农场逐渐转变为“值得持有的”理想资产。

Rourke称从近期土地交易中可以看出优良放牧区地价已经在过去一年中抬高了10%，地产经纪目前面临的问题不是怎么找到买家，而是如何取得土地出售的代理资格。

尽管处于并购市场“顶端”的是海外企业和基金，推动目前农地收购活动的实际是大型农场主。经营农场重新被年轻一代视为有价值的职业方向。多起并购案中，农场主家庭收购土地的目的是留给子女经营。

来自Landmark Harcourts Capital的Colin Medway主要负责南部高原放牧区，他在2015年的销售额为7000万澳元，买家大部分是当地农场主。Medway表示市场需求的升温促使地价不断上涨，目前放牧区土地价格在1700-1900澳元/英亩（4250-4750澳元/公顷）之间。

新州中西部市场同样受大农场主买家驱动。地方城镇居民对购置农场的热情正在回升。很多人会选择购买中等规模农场作为投资或用作退隐休闲。

来自新州东部城市Dubbo的地产经纪Peter Dwyer称，部分Dubbo居民偏爱500英亩左右的小型农场，他们中的很多人都有在农场生活的经历。

大部分地产经纪都认为2016年农业地产交易将持续升温。

悉尼地产公司Meares and Associates的Chris Meares称，由于近期肉价和羊毛价格上涨，以及农作物种植的成本较高，农业地产市场中牧场将比农场更受青睐。他还认为，支持本地需求的一个重要因素是银行态度的改变。过去两年，购买农场很难获得银行贷款支持。但现在农业被认为是朝阳产业，农场主进行土地收购比之前更容易获得资金支持。

企业和机构买家相对不算活跃。Meares称大型企业和机构在过去两年中进行了一系列土地交易，目前正处于“消化期”。等到下一个投资周期到来，大型企业将继续主导土地并购交易。

2015年另一个值得注意的现象是灌溉农田交易的销声匿迹。Ray White Rural Sydney的Bruce Gunning称农田交易主要受新州水资源短缺的影响。灌溉农业投入资金较大，在缺水问题得到解决之前，买家不会轻易选择投资灌溉农田。

新州西部大区（Western Division）2015年基本处于干旱状态，然而这里的低成本养殖场市场依旧火爆。主要原因就是牧业受短期现金流影响较小。另外杜泊羊和野山羊产量的提高也推动了牧场交易。

（消息来源：ACB News《澳华财经在线》）

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